إزاي تحسب ال ROE لإستثمارك العقاري ؟

في هذه الكبسولة العقارية السريعة أوضح لك تفاصيل إزاي تحسب ال ROE لإستثمارك العقاري؟

إزاي تحسب ال ROE لإستثمارك العقاري؟

ببساطة ال ROE - Return On Equity وهو العائد علي الملكية.

في ال ROI أنا خدت فقط في الإعتبار الدخل الكاش اللي بمسكه في إيدي وأقسمه علي الكاش اللي دفعته (استثمرته) عشان كدا بنسميه Cash On Cash ولكن مخدتش في الاعتبار إن الوحدة دي سنويا قيمتها بتزيد بنسبة معينه لكن أنا مش بقدر أمسك النسبة دي فلوس إلا لما أبيع العقار ... لكن مهم جدا آخدها في الإعتبار معايا وأنا بقيّم إستثماري العقاري وميبقاش مجرد أن بيدخلي منه كام سنويا، إنما هو سعره بيزيد برضه كام سنويا.

عشان كدا بنلجأ ل tool  تانيه في التقييم وهي ال ROE وهي ببساطة شديدة بجيب صافي العائد الإيجاري من الوحدة العقارية اللي أنا كسبته وبقسمه علي ال Equity بتاعي في العقار. وال Equity هنا مقصود بيها بكل بساطة المبلغ النقدي اللي هيدخل جيبك لو ببيع العقار النهارده.

نبسط الموضوع أكتر بمثال :

إشتريت وحدة عقارية (تمنها مليون جنيه) ودفعتها كاش وكانت إستلام فوري وأجرتها بإيجار شهري (الصافي بتاعه بعد المصاريف والضرايب) 7 الاف جنيه بيزيد 10% سنويا والعقار نفسه قيمته بتزيد في 7% سنويا.

السنة الأولي 

كدا صافي دخل السنة الأولي هيبقي : 12 شهر * 7 الاف = 84 ألف جنيه 

حساب ال ROE لنهاية السنة الأولي =  صافي الدخل / حقوق الملكية  = 84000 / 1070000 = 7.85%  

حقوق الملكية اتحسبت ازاي = أنا دفعت مليون + هضيف عليهم 70 ألف ( في حالة اني بيعت العقار في نهاية السنة الأولي هيزيد 7%) = 1070000

السنة التانية :

صافي دخل السنة التانية = 12 شهر *7700 ألف (زيادة 10% سنويا) = 92400

حساب ال ROE لنهاية السنة الثانية = 92400 / 1144900 (زيادة 7% علي المليون و 70ألف) = 8 %

السنة الثالثة:

صافي دخل السنة الثالثة = 12شهر *8470 (زيادة 10% سنويا) = 101640

حساب ال ROE لنهاية السنة الثالث = 101640 / 1225043 (زيادة 7% علي المليون و 144 ألف) = 8.3%

هنلاحظ هنا إن نسبة ال ROE بتختلف من سنة للتانية ... طبعا إحنا هنا ثبتنا معدلات الزيادة لتسهيل المثال وتقريب المعني، لكن اللي بيحصل في الواقع غير كدا. ممكن جدا نسب الإيجار تعلي في المنطقة وممكن تثبت علي حسب السوق، كذلك سعر الوحدة في المنطقة ممكن يقعد سنتين أو تلاته بدون زيادة وممكن تبقي الزيادة بسيطة 3% و ممكن تعلي جدا وتوصل 10% أو 15%.

وبالتالي ممكن نلاقي ال ROE بتاعي بيزيد مع مرور الوقت زي المثال السابق .. وفي حالات تانيه لو معدل ارتفاع سعر العقار زاد بنسبة كبيرة لأي سبب ولم يقابلها نفس التغير في القيمة الإيجارية هنلاقي ال ROE بيقل ودا بيحصل علي مدد متفاوتة يعني مثلا ممكن كل سنة يحصل زيادة 5% وبعد 5 سنين يحصل زيادة 20 % وبعد كدا ترجع تكمل 5% سنويا.

طيب إمتي أستخدم ال ROE ؟؟

بستخدم ال ROE في حالة إني محتار أبيع العقار اللي معايا ولا أفضل محتفظ بيه، بالإضافة إنه بيساعدك علي إداراك إنه الربح اللي جايلك زيادة (عشان زيادة القيمة الإيجارية اللي بتحصل عليها) مش بالضرورة يكون بالنسب اللي بتعتقدها لأنك أحيانا بتبقي مثبت قيمة الوحدة (الإستثمار اللي دفعته) وبتقسم عليه بشكل سنوي الإيجار اللي بتاخده وبالتالي بتلاقي نسبة العائد سنويا بتزيد في حين إنه الحقيقة إن العقار نفسه كمان قيمته يتزيد فالنسب هتختلف حسب الزيادة.

ملحوظة مهمة : وهي إني سواء في ال ROI  أو ال ROE أنا ما أخدتش في الإعتبار إنخفاض القيمة الزمنية للنقود وعشان كدا بيبقي فيه tools تانيه مهم جدا بنستخدمها في التقييم وبتاخد في الإعتبار القيمة الزمنية للنقود وهي ال NPV وال IRR ودول ممكن نتكلم علي تفاصليهم في كبسولات عقارية اخري.

في الختام...

يمكنك دائماً تصفح قسم كبسولة عقارية من يوفن دوت كوم، للإجابة علي اسئلتك العقارية سريعاً وبشكل موجز ومختصر!

أو يمكنك دائماً التواصل معنا للإجابة عن أستفسارتك بكل شفافية ومصداقية لأستثمار آمن...